L’ENVIRONNEMENT DES FONDS D’INVESTISSEMENT
Un marché en pleine expansion
De nombreux acteurs issus des marchés financiers et immobiliers développent des supports d’investissements utilisant ce principe.
Leur motivation n’est pas tant de concurrencer leurs autres produits mais de proposer une alternative à la mode.
Ce marché, selon la Chambre Nationale des Notaires, devrait être en croissance de près de 8% par an dans les prochaines années. Ce constat logique, vieillissement de la population et manque de place dans les résidences alternatives (EHPAD, etc…), est amplifié par la baisse du pouvoir d’achat de cette population entrainant une plus grande difficulté pour rester chez elle.
Solution des plus pertinentes offertes à nos anciens pour faire face à cette difficulté économique : vendre leur résidence principale en viager et ainsi hériter d’eux-mêmes.
- Notre volonté est de mettre en relation à la fois les vendeurs, futurs « crédirentiers », et les investisseurs, futurs « débirentiers ».
- Notre concept basé sur la mutualisation, fruit d’une réflexion aboutie, permet de concilier les intérêts et les souhaits des uns et des autres.
Les credirentiers
Les crédirentiers souhaitent vendre leur bien au juste prix tout en continuant à en jouir leur vie durant.
Ils veulent aussi, légitimement, être rassurés quant à la solidité financière de l’acquéreur qui devra honorer le paiement d’une rente viagère.
les debirentiers
Les débirentiers souhaitent maîtriser le risque principal d’un achat en viager, à savoir la durée de paiement de la rente (le « syndrome Jeanne Calment »). Ils veulent aussi investir dans la « pierre », valeur refuge pour tout patrimoine financier et, si possible, conserver une certaine liquidité sur leurs investissements après, en règle générale, une période de « lock-up » de 3 ans sous réserve d’un niveau de liquidités dédiées suffisant.
QUELLES MOTIVATIONS POUR LES ACTEURS DU VIAGER ?
Les crédirentiers
Les crédirentiers, grâce à la rente viagère faiblement fiscalisée (abattement de 70% après 70 ans), vont pouvoir améliorer leur indépendance financière et protéger l’éventuel conjoint survivant du fait de la réversibilité de rente.
La perception du bouquet est bien souvent l’occasion, pour certains crédirentiers, d’engager des travaux d’aménagement de leur domicile (chambre au rez-de-chaussée, volets roulants automatiques, double vitrage, chauffage plus performant, etc…).
Les débirentiers
Les débirentiers, grâce à la mutualisation, atténuent le risque « Jeanne Calment » et multiplient les opportunités de gain. Ils n’ont pas les soucis de la gestion locative ; le crédirentier continue d’entretenir le bien et, en contrepartie des frais de gestion, OG2I s’occupe du reste.
Les crédirentiers ne vendent pas leur bien,
Ils s’achètent une meilleure fin de vie !
LE FONDS D'INVESTISSEMENT EN VIAGER MUTUALISÉ D'OG2I : VIAGECAPITAL
La fusion des fonds Opale Business, Opale Business 2, Opale Business 3 et Viagevaleur a été votée lors des Assemblées Générales Extraordinaires qui se sont tenues le 29 juin 2023. La fusion a été décidée avec plus de 99% de votes positifs à chaque assemblée.
Le fonds Opale Business 2 a absorbé les 3 autres fonds le 29 juin 2023. A cette occasion, il a changé de nom et s’appelle désormais ViageCapital. Il regroupe l’ensemble des biens acquis et dispose de la trésorerie regroupée des 4 fonds. Cette fusion permet une meilleure mutualisation de la gestion, une réduction des risques et des coûts de fonctionnement du fonds.
- ViageCapital est un fonds classifié « Autre FIA » établi sous la forme d’une SCA. Il est géré par la société OG2I.
Il est accompagné par un dépositaire unique garant des actifs investis ainsi que de la conservation des biens et des liquidités. Il est contrôlé par un Commissaire aux Comptes, garant de l’exactitude des états financiers.
Il conserve une certaine liquidité à l’issue d’une période de lock-up de 3 ans sous réserve de la liquidité didiée suffisante.
Le Viager une épargne redistributive et transgénérationnelle !
Pour 100 000 € investis,
- près de 40 000€ redistribués aux crédirentiers sous forme de capital,
- près de 30 000€ redistribués aux crédirentiers sous forme de rentes.
Le solde étant réparti entre frais de gestion, frais de commercialisation, frais d’ingénierie et réserve de trésorerie.
- Valeur de part au 31/12/2023 : 1,0206 €
- ISIN : FR001400FS98
- Forme juridique : Autre FIA établi sous la forme d’une SCA
- Dépositaire : Oddo BHF
- Commissaire aux Comptes : MAZARS
- Durée d’investissement recommandée : 8 ans
- Indicateur de risque (La catégorie 1 n’est pas synonyme d’absence de risque)
Objectifs et Ambitions
Nos fonds ont pour objectif d’avoir une rentabilité annuelle moyenne comprise entre 6 et 8 %, sur un horizon d’investissement d’au moins 8 ans et sous la double condition d’un marché de l’immobilier et d’un environnement juridique et fiscal stables.
Nous pouvons espérer cette rentabilité grâce à :
- La valorisation naturelle de l’immobilier de qualité dans le temps,
- La plus-value potentielle à la revente grâce aux conditions d’achat des biens pour lesquels nous avons déduit la valeur de Droit d’Usage et d’Habitation,
- En moyenne, nous achetons les biens entre 45 et 65 % de leur valeur,
- La performance de ces fonds, compte tenu de leur spécificité, est décorrélée des marchés financiers.
Processus d’investissement
EN QUOI CONSISTE NOTRE SAVOIR-FAIRE ?
OG2I dispose de différentes sources :
- Partenariat avec :
- des agences immobilières spécialisées
- des agences notariales
- Sites internet
- Etc…
OG2I vérifie les points suivants :
- Motivation du vendeur
- Estimation de la VVL du bien
- Montant des charges de copropriété
- adéquation possible de la proposition avec nos critères
OG2I procède à une visite complète du bien :
- Analyse de l’environnement du bien (quartier, commerces, écoles, etc…)
- Rédaction d’un dossier d’expertise de la Valeur Vénale
Le comité d’investissement se réunit pour décider de l’acquisition :
- Etude du dossier d’acquisition du bien
- Sélection du fonds compatible avec le bien
- Validation de notre proposition d’acquisition
Les collaborateurs d’OG2I sont Experts en Valeur Vénale agréés par le CNE.
Si accord du futur crédirentier, le bien est acquis en Viager et passe à l’actif de ViageCapital.